İnşaatta Fiyat Eskalasyonu Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Son yıllarda inşaat sektöründe döviz kurları, enerji fiyatları ve hammadde maliyetlerindeki artışlar nedeniyle birçok proje planlanandan çok daha yüksek maliyetlerle tamamlanıyor. İşte bu noktada devreye “fiyat eskalasyonu” yani artış farkı kavramı giriyor. İnşaat sektöründe fiyat eskalasyonu hakkındaki detayları sizin için derledik.

Yapım İşlerinde Fiyat Eskalasyonu (Artış Farkı) Nedir?

Fiyat eskalasyonu, bir inşaat sözleşmesinde yer alan malzeme, işçilik veya ekipman maliyetlerinde meydana gelen artışların belirli formüllerle telafi edilmesi sürecidir.
Genellikle kamu projelerinde (özellikle uzun vadeli taahhüt işlerinde) yüklenicinin mali kayba uğramaması için sözleşmeye dahil edilir.
Örneğin çimento veya demir fiyatları sözleşme tarihinden sonra %20 artarsa, bu fark eskalasyon formülü üzerinden hesaplanır ve yükleniciye ödenir.

Fiyat Farkı Hesabının Yasal Dayanağı

Fiyat farkı hesabının nasıl yapılacağı, 2013/5217 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile belirlenmiştir.
Yasalarımıza göre fiyat farkı konusundaki düzenlemeleri yapma yetkisi Bakanlar Kurulu’na verilmiştir.
Hangi yapım işlerinde geçerlidir?
Bu kararname, 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu’na göre ihale edilmiş ve 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’na göre sözleşmesi yapılmış tüm yapım işlerine uygulanabilir.
İhale dokümanında ve sözleşmesinde “Yapım Fiyat Farkı verilecektir” ibaresi bulunuyorsa, yüklenici bu haktan yararlanabilir.
Ayrıca kanuna tabi olmayan bazı kamu kurumları ve özel sektör sözleşmelerinde de 2013/5217 sayılı kararnameye dayalı benzer fiyat farkı hesaplamalarının sıkça uygulandığı görülmektedir.

Fiyat Eskalasyonu Neden Önemlidir?

Fiyat farkı uygulaması, hem yüklenici hem de işveren için adil bir denge sağlar:

• Yüklenici beklenmeyen fiyat artışlarından korunur.
• İşveren maliyet artışlarını önceden planlayabilir. Aksi halde, uzun vadeli projelerde maliyet artışları firmaları ciddi zarara uğratabilir veya işin tamamlanmasını tehlikeye sokabilir.

Fiyat Farkı Hesabına Başlamadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Fiyat farkı hesaplamasına geçmeden önce, sözleşme koşullarının bu uygulamaya elverişli olması gerekir. Aksi halde yapılan hesaplama hukuken geçersiz sayılabilir. Bu nedenle aşağıdaki unsurların sağlandığından emin olunmalıdır:

• Sözleşmede açık ibare bulunmalı: İhale veya sözleşme dokümanında mutlaka “Fiyat farkı verilecektir” ifadesi yer almalıdır.
• Endeks türü belirtilmeli: Hesaplamada hangi endeksin (örneğin Yİ-ÜFE genel endeksi veya inşaat maliyet endeksi) kullanılacağı açıkça belirtilmiş olmalıdır.
• Ağırlık oranları tanımlanmalı: Eğer fiyat farkı formülü “ağırlık katsayıları” üzerinden yapılacaksa, bu katsayıların (a, b1, b2, b3, b4, b5, c) sözleşmede tanımlanmış ve toplamlarının 1’e eşit olması gerekir.
• İş programı ve ödenek dilimleri onaylanmış olmalı: Sözleşme sonrasında, hakedişlerin hangi dönemlerde yapılacağını gösteren iş programı ile ödenek dilimlerinin hazırlanıp onaylanmış olması gerekir.

Yüklenici Kârı Neden Fiyat Farkına Dahil Edilmez?

Fiyat farkı hesabının amacı, inşaat sürecinde meydana gelen maliyet değişimlerini dengelemektir, yüklenicinin kârını artırmak değil. Bu nedenle hesaplamada yüklenici kârı fiyat farkına dahil edilmez.
Bakanlar Kurulu’nun 2013/5217 sayılı kararında da belirtildiği üzere, fiyat farkı yalnızca işin ifasında kullanılan malzeme, işçilik, yakıt ve ekipman giderlerindeki artışları karşılamak için düzenlenmiştir.
Bu yaklaşım, hem kamu kaynaklarının korunması hem de yüklenici ile idare arasındaki mali dengenin adil biçimde sürdürülmesi açısından önemlidir.
Bu nedenle formülde yer alan B katsayısı, genellikle 0,90 olarak alınır.
Bu katsayı, hakediş tutarının yaklaşık %10’unun yüklenici kârı olduğunu varsayarak, fiyat farkı hesabından bu kısmı dışarıda bırakır.
Yani kısaca, 0,90 çarpanı yüklenici kârını denklemden çıkarmaya yarar.
Bu uygulama sayesinde:

• Fiyat farkı yalnızca gerçek maliyet artışlarını telafi eder,
• Yüklenici ek bir kazanç elde etmez,
• Kamu ihalelerinde şeffaflık ve eşitlik ilkesi korunur.

Fiyat Farkı (Eskalasyon) Hesaplaması Nasıl Yapılır?

4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu kapsamında ihalesi yapılan yapım işlerinde, sözleşmede “fiyat farkı hesaplanacaktır” ibaresi bulunuyorsa, hesaplama aynı kanunun 5. maddesinde belirtilen esaslara göre yapılır.
Fiyat farkı, gerçekleşen iş tutarına belirli katsayılar ve endeks değişimleri uygulanarak hesaplanır. Hesaplama formülünde F fiyat farkını (TL cinsinden), B ise genellikle 0,90 katsayısını temsil eder. Bu katsayının 0,90 olarak alınmasının nedeni, yukarıda da bahsedildiği gibi, yüklenici kârının fiyat farkına dahil edilmemesidir.
Eskalasyon hesaplamasında genel formül şu şekildedir:
F = A × (Bn / Bo)

Bu formül, inşaat maliyetlerindeki değişimi endekslere dayanarak ölçer. Yani işin başladığı ve güncel hakediş tutarlarının düzenlendiği tarihler arasındaki maliyet endeksi farkı, fiyat farkını belirler.

Hesaplamada kullanılan endeksler iki döneme göre belirlenir:

• Temel endeks: İhalenin yapıldığı ayı,
• Güncel endeks: Hakedişin düzenlendiği ayı ifade eder.

Fiyat farkı katsayısı, sözleşmede belirtilen yönteme göre belirlenir. Bu yöntem genellikle iki farklı şekilde uygulanır:

• Ağırlık oranlarına göre hesaplama
• Yİ-ÜFE genel endeksine göre hesaplama

Ağırlık oranlarına göre hesaplama

Ağırlık oranlarına göre yapılan hesaplamada, toplamı 1’e eşit olacak şekilde yedi farklı oran kullanılır:

• a: işçilik,
• b1: metalik olmayan mineral ürünler,
• b2: demir ve çelik ürünleri,
• b3: katı ve sıvı yakıtlar,
• b4: ağaç ve mantar ürünleri,
• b5: diğer malzemeler,
• c: makine ve ekipman amortismanı.

Her bir oran ilgili endekslerle (örneğin İ, Ç, D, Y, K, G, M) çarpılarak fiyat farkı formülüne dahil edilir. Böylece işin türüne ve kullanılan malzemelere göre gerçekçi bir fark değeri elde edilir.

Yİ-ÜFE genel endeksine göre hesaplama

Yİ-ÜFE genel endeksine göre yapılan hesaplamada ise, ihale tarihindeki temel endeks ile uygulama ayındaki güncel endeks arasındaki değişim esas alınır. Bu yöntem, malzeme türlerine göre ayrı ayrı oranlama yapılmadığında tercih edilir.

Yİ-ÜFE ve Ağırlık Oranları Yöntemi Arasındaki Fark Nedir?

Bu iki yaklaşım arasındaki fark, maliyet artışının ne kadar detaylı izleneceğiyle ilgilidir.

• Yİ-ÜFE yönteminde, TÜİK tarafından yayımlanan genel endeks esas alınır. Yani tüm girdiler için tek bir endeks (genel maliyet artışı) dikkate alınır. Bu yöntem genellikle daha kısa süren, az kalemli yapım işlerinde tercih edilir çünkü hesaplama süreci daha basittir.
• Ağırlık Oranları yönteminde ise proje maliyetleri, işçilik, çelik, yakıt, makine gibi farklı kalemlere ayrılarak her biri için ayrı endeksler kullanılır. Bu sayede hesaplama, maliyet değişimlerini çok daha hassas şekilde yansıtır. Ancak formül daha karmaşıktır ve sözleşmede bu yöntemin açıkça belirtilmiş olması gerekir.

Artırımlı Fiyat Farkı Nasıl Hesaplanır?

“Artırımlı fiyat farkı” terimi, özellikle kamu ihalelerinde uygulanan özel bir durumdur. Bu terim bazen “ek fiyat farkı”, “artırımlı fiyat artışı” ya da “artırımlı fark” gibi ifadelerle de karşımıza çıkar.

• Artırımlı fiyat farkı, normal fiyat farkı (eskalasyon) hesaplamasına ek olarak, belirli dönemlerde ya da özel koşullar altında uygulanacak ilave farkları ifade eder.
• Özellikle 2021 sonrası dönemde, sözleşmesinde fiyat farkı öngörülmeyen işler ya da özel düzenlemelere tabi işler için “ek fiyat farkı” uygulamasına yönelik kararlar alınmıştır. “Artırımlı” terimi genelde bu genişletilmiş farkı anlatmak için kullanılır.
• Mesela ihale dokümanında fiyat farkı verilmeyen bir işi, sözleşmeye sonradan eklenen düzenlemelerle (örneğin mücbir sebep ya da hükûmet kararı ile) fiyat farkı doğuracak hale getirmek “artırımlı fiyat farkı” uygulaması kapsamında olabilir.

Artırımlı fiyat farkı hesabı, esas fiyat farkı formülüne ek bileşenler ekleyerek yapılır:
F = An × B × (Pn - 1)

Burada:

• F = Fiyat farkı tutarı (TL)
• A_n = O döneme ait hakediş tutarı
• B = Yüklenici kârı hariç tutma katsayısı (genelde 0,90)
• P_n = Endeks bazlı artış katsayısı

Ancak P_n kavramının içinde “artırımlı” farkı hesaplayacak alt bileşenler de olabilir. Örneğin:
Pn = (a × (In / I0)) + (b1 × (Çn / Ç0)) + (b2 × (Dn / D0)) +
(b3 × (Yn / Y0)) + (b4 × (Kn / K0)) + (b5 × (Gn / G0)) +
(c × (Mn / M0))
Burada:

• (I), (Ç), (D), (M) gibi semboller farklı maliyet endekslerini temsil eder (işçilik, çimento/çelik, makine vb.)
• Katsayılar (a, b_1, b_2, \dots, c) artırımlı fiyat farkı paylarını belirler.
• Eğer artırımlı fark hükümet kararı ya da özel düzenleme ile sözleşmeye eklenmişse, sözleşmede bu katsayıların nasıl belirleneceği açıkça yazılır.
• Yani “artırımlı fiyat farkı” aslında P_n katsayısına ek bir bileşen veya düzeltme eklemek demektir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Artırımlı fark uygulaması sözleşmede açıkça öngörülmeli
• Hangi dönemler veya hangi işler için artırımlı fark uygulanacağı tanımlanmalı
• Kullanılan endeks ve katsayılar açık olmalı
• Hesaplama formülü ve alt endeks bileşenleri net olmalı

Fiyat Eskalasyonu Uygulaması Örneği

Bir yapım işi için sözleşme bedeli 10.000.000 TL’dir.
Sözleşme tarihinde Yİ-ÜFE endeksi 600, işin yürütüldüğü dönemde ise 660 olmuştur.
Formülde yerine koyarsak:
F=10.000.000×0,90×(660600−1)F = 10.000.000 × 0,90 × \left(\frac{660}{600} - 1\right)F=10.000.000×0,90×(600660−1) F=10.000.000×0,90×(1,1−1)F = 10.000.000 × 0,90 × (1,1 - 1)F=10.000.000×0,90×(1,1−1) F=10.000.000×0,90×0,1=900.000TLF = 10.000.000 × 0,90 × 0,1 = 900.000 TLF=10.000.000×0,90×0,1=900.000TL
Sonuç:
Yüklenici, maliyet artışlarını telafi etmek üzere 900.000 TL fiyat farkı almaya hak kazanır.
Böylece toplam ödeme 10.900.000 TL olur.

Fiyat Eskalasyonu Hangi Durumlarda Uygulanmaz?

Fiyat eskalasyonu şu durumlarda uygulanmayabilir:

• Sözleşmede açıkça belirtilmemişse,
• İş süresi kısa (örneğin 6 aydan az) ise,
• Fiyat farkı formülü özel olarak hariç tutulmuşsa,
• Ayrıca özel sektör sözleşmelerinde taraflar kendi aralarında farklı formüller belirleyebilir.

Fiyat Eskalasyonu ile Enflasyon Arasındaki Fark Nedir?

Fiyat eskalasyonu (ya da fiyat farkı), çoğu zaman enflasyonla karıştırılan bir kavramdır. Ancak bu iki terim, hem kapsam hem de uygulama bakımından farklıdır.
Enflasyon, ekonomideki genel fiyat seviyesinin zaman içinde sürekli olarak artmasıdır. Tüketici fiyatlarından gıda ve enerji maliyetlerine kadar pek çok kalemi kapsar. Yani enflasyon, tüm ekonomiyi etkileyen makro bir göstergedir.
Fiyat eskalasyonu ise belirli bir proje ya da sözleşme özelinde fiyat değişimlerinin hesaba katılması anlamına gelir. Özellikle uzun süreli inşaat projelerinde malzeme veya işçilik maliyetlerinin zaman içinde artması kaçınılmazdır. Fiyat eskalasyonu, bu değişimlerin yükleniciye ek maliyet yaratmaması için devreye girer.
Bir başka deyişle:

• Enflasyon ekonominin genel durumunu ölçer,
• Fiyat eskalasyonu ise enflasyonun veya piyasa dalgalanmalarının sözleşmeye yansıma biçimidir.