Tapu Harcı Matrahı Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Tapu harcı, Türkiye’de gayrimenkul (ev, arsa, iş yeri vb.) alım-satım işlemleri sırasında devlete ödenen zorunlu bir harç türüdür. Peki, vergi matrahı açısından durum nasıl işler? Detaylar yazımızda!

Tapu Harcı Matrahı Nedir?

Tapu harcı matrahı, bir gayrimenkul satışında harcın hesaplanacağı temel değer anlamına gelir. Türkiye’de bu değer genellikle şu iki değerden yüksek olanıdır:

• Tapu’ya beyan edilen satış bedeli
• Emlak vergisi değeri

Yani tapu harcı, gayrimenkul satışında gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır; fakat eğer bu bedel, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük beyan edilmişse, harç emlak vergisi değerine göre hesaplanır. Bu sayede düşük tutar gösterilerek az harç ödenmesinin önüne geçilir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinde Matrah Uygulaması

Gayrimenkul satışlarında tapu harcı matrahı belirlenirken taşınmazın kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi olduğu önemli bir ayrımdır. Özellikle yeni konut projelerinde bu iki kavram sıkça karıştırılır ve yanlış matrah beyanlarına neden olabilir.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış veya yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmamış bir binada, bağımsız bölümler için kurulan ayni haktır. Tapuda arsa payı üzerinden tescil edilir.

Kat İrtifaklı Taşınmazlarda Tapu Harcı Matrahı

Kat irtifaklı gayrimenkullerin satışında tapu harcı matrahı:

• Satış sırasında beyan edilen devir bedeli üzerinden,
• Ancak emlak vergisi değerinden az olmamak şartıyla belirlenir.

5766 sayılı Kanun sonrası uygulamaya göre, kat irtifaklı taşınmazlarda sadece ödenen kısım değil, satış sözleşmesinde yer alan toplam satış bedeli tapu harcı matrahına esas alınır.

• Taksitli satış yapılması
• İnşaatın henüz tamamlanmamış olması
• Teslim tarihinin ileri bir tarihte olması bu durumu değiştirmez. Tapu harcı, taahhüt edilen toplam bedel üzerinden hesaplanır.
  

  Kat Mülkiyeti Nedir?

  
  Kat mülkiyeti, yapının tamamlanmış, iskanının alınmış ve bağımsız bölümlerin fiilen kullanılabilir olduğu durumu ifade eder. Bu aşamada her daire veya iş yeri, tapuda ayrı bir taşınmaz olarak kayıtlıdır.
  

  Kat Mülkiyetli Taşınmazlarda Tapu Harcı Matrahı

  
  Kat mülkiyetine sahip taşınmazların satışında matrah:
• Tapuda beyan edilen gerçek satış bedeli,
• Emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere, esas alınarak belirlenir.

Kat mülkiyetinde, taşınmazın tamamlanmış olması nedeniyle matrah tespiti genellikle daha nettir. Ancak satış bedelinin piyasa koşullarına aykırı şekilde düşük gösterilmesi hâlinde, vergi idaresi tarafından inceleme ve cezalı tarhiyat riski doğabilir.

Kat İrtifakı – Kat Mülkiyeti Karşılaştırması

Aşağıdaki tabloda inceleyelim.

Kriter	Kat İrtifakı	Kat Mülkiyeti
Yapı durumu	İnşaat tamamlanmamış	İnşaat tamamlanmış
Tapu kaydı	Arsa payı üzerinden	Bağımsız bölüm olarak
Tapu harcı matrahı	Toplam satış bedeli	Gerçek satış bedeli
Taksitli satış etkisi	Matrahı değiştirmez	Matrahı değiştirmez

Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Adım adım anlatalım.

Matrah Belirlenir

Tapu işlemlerinde ilk adım, gayrimenkulün matrahını tespit etmektir. Matrah; satış bedeli veya emlak vergisi değeri, hangisi yüksekse o değer üzerinden belirlenir.

Tapu Harcı Oranı Uygulanır

Tapu harcı oranı gayrimenkulün değeri üzerinden hesaplanır ve yüzde olarak uygulanır. Güncel olarak bu oran: - %2 alıcıdan - %2 satıcıdan - Toplamda %4’tür.

Tapu Harcı Hesaplama Örneği

Bir örnek üzerinden inceleyelim:

• Satış bedeli: 1.000.000 TL
• Alıcı tapu harcı: 1.000.000 × %2 = 20.000 TL
• Satıcı tapu harcı: 1.000.000 × %2 = 20.000 TL
• Toplam harç: 40.000 TL

Bu hesaplama hem konut, hem arsa, hem iş yeri gibi tüm taşınmazlar için aynıdır.

KDV’li Gayrimenkul Satışlarında Tapu Harcı Matrahı

Gayrimenkul satışlarında en çok karıştırılan konulardan biri, KDV uygulaması ile tapu harcı matrahı arasındaki ilişkidir. Özellikle müteahhitten yapılan konut veya iş yeri alımlarında, satış bedeline KDV eklenmesi tapu harcının hangi tutar üzerinden hesaplanacağı konusunda tereddüt yaratır. Bu nedenle KDV’li satışlarda tapu harcı matrahının nasıl belirlendiğinin net şekilde anlaşılması gerekir.
KDV’li gayrimenkul satışı genellikle şu durumlarda söz konusu olur:

• Müteahhit veya ticari işletme tarafından yapılan satışlar
• Yeni konut ve yeni iş yeri teslimleri
• Ticari faaliyet kapsamında yapılan gayrimenkul devirleri

Bu satışlarda alıcı, satış bedeline ek olarak ayrıca Katma Değer Vergisi (KDV) öder.

Tapu Harcı Matrahına KDV Dahil Edilir mi?

KDV’li gayrimenkul satışlarında tapu harcı matrahına KDV dahil edilmez.
Tapu harcı matrahı belirlenirken esas alınan tutar, KDV hariç satış bedelidir.
Bu uygulama, Harçlar Kanunu’na ilişkin iç genelgeler ve idari görüşlerle netleşmiştir.

KDV’li Satışlarda Matrah Nasıl Belirlenir?

KDV’ye tabi bir gayrimenkul satışında tapu harcı matrahı şu şekilde tespit edilir:

• Tapuda beyan edilen KDV hariç satış bedeli
• Emlak vergisi değerinden az olmamak kaydıyla

Eğer KDV hariç satış bedeli, emlak vergisi değerinin altındaysa, tapu harcı emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.

Matrah Belirlerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Şu hususlara dikkat etmek gerekir:

• Emlak Vergisi Değeri: Tapu harcı matrahı belirlenirken emlak vergisi değeri, bir alt sınır oluşturur. Gayrimenkul satış bedeli emlak vergisi değerinden düşükse, harç bu yüksek değer üzerinden hesaplanır.
• Gerçek Değer Beyanı: Satış bedelinin düşük gösterilmesi cazip gibi görünse de, düşük değer beyanı yasalara aykırıdır ve cezai yaptırımlarla sonuçlanabilir.

Tapu Harcı Ödemesi Nerede ve Ne Zaman Yapılır?

Tapu harcı, tapu devri sırasında veya öncesinde vergi dairesi/e-Devlet üzerinden ödenir.
Ödeme yapılmadan tapu devri işlemi tamamlanamaz.